股管家交易对价仅1元！中交地产披露“退房”草案

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　　来源：中国房地产报

　　中房报记者付珊珊

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　　根据评估报告，中交地产此次转让的标的资产净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。

　　1元钱能买到什么？中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）给出的答案是：约39.2亿元负资产！

　　6月17日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）围绕重大资产出售一次性披露了40条相关公告。核心内容是，中交地产拟以1元对价整体剥离房地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为控股股东地产集团。

　　其实在今年年初，中交地产就宣布要将旗下房地产开发业务整体剥离至控股股东，从而转型走轻资产发展道路。如今这一资产重组草案一出，也意味着中交地产距离成功“退房”只差临门一脚。

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　　交易对价仅1元

　　转让资产并不罕见，但交易对价仅1元的案例并不多。

　　不久前，东原仁知服务旗下全资附属公司就用1元交易对价获取了湖南金典物业管理有限公司20%股权。

　　一位熟悉资本市场的房企证券部人士表示股管家，在上市公司收购股权的交易中，也有将股权转让交易价格定为“0元”或“1元”的情况，这种往往是象征性价格，即名义对价。名义对价交易一般出现在资不抵债企业即标的净资产为负的股权过程中。

　　根据评估报告，中交地产此次转让的标的资产净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元，评估增值9.43亿元，增值率24.06%。

　　“从中交地产公布的财务数据可以看出，该公司此次转让的是一个庞大的负资产包，这解释了为何交易定价，仅为象征性的1元。其核心诉求是，剥离沉重的负资产。”易居研究院副院长严跃进表示。

　　近几年房地产市场持续深度调整，房地产开发业务对一些上市公司业绩形成拖累。即便是具有央企背景的中交地产也难以幸免。

　　受开发业务低迷影响，中交地产已经连续两年亏损。财报显示，2022年、2023年及2024年，中交地产实现归属母公司的净利润分别为0.34亿元、-16.11亿元及-51.79亿元。净利润下降的同时，中交地产销售规模也严重缩水。2022年、2023年以及2024年，中交地产销售金额分别为458.82亿元、373亿元以及156.4亿元。

　　不仅如此，中交地产还面临退市风险。该公司公布的财务数据显示，截至2024年12月31日，中交地产总资产1076.98亿元，归属上市公司股东的净资产为-35.79亿元。根据《股票上市规则》的有关规定，其股票于2025年4月16日被实施退市风险警示（即在股票简称前冠以“*ST”）。

　　在此时剥离亏损资产，中交地产方面称，能够提升公司资产质量，提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化解上市公司退市风险，同时也为后续转型发展创造条件。

　　从公告可以看出，中交地产拟转让的标的资产包括上市公司持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务。

　　具体来看，拟转让资产包括了51家涉及房地产开发业务的公司股权，对应房地产开发项目117个，其中拟建项目14个、在建项目26个，在建及待建的土地储备面积达到771万平方米，从存货角度看，涉及开发成本453.11亿元，开发产品货值366.13亿元。与此同时，转让资产的相关债权约334.24亿元，相关债务规模达到469.51亿元。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，从中交地产角度来看，剥离房开业务不仅能减少公司的负债，还可减少与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险。将重心转移到轻资产模式，能实现更高的利润率，并减少公司在房地产市场的周期性风险敞口。

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　　转型轻资产

　　相关人员已扩招

　　对中交地产而言，剥离房地产业务只是开始。在这次重组后，中交地产也再次强调，未来公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

　　在严跃进看来，中交地产的重生之路很大程度上取决于，能否在竞争激烈的物业服务与资产管理红海中完成蜕变。

　　虽然转型轻资产后，中交地产的资本结构和盈利情况将得到改善，且物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，不过，能否在轻资产领域占得一席之地，还要看中交地产自身的经营能力。

　　中交地产表示，未来上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。此外，公司将持续加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力。

　　此次重组后，相关标的资产不再纳入上市公司合并报表范围。“由重转轻”后，预计公司总资产以及营业收入规模都将出现较大幅度下降。

　　虽然中交地产并未披露其轻资产业务目前的发展情况，但一些迹象表明，中交地产的转型或许并非一时兴起。

　　从中交地产2024年年报数据可知，2024年，中交地产亏损额高达约53亿元。但截至2024年末，中交地产在职员工数量合计1281人，相比2023年员工人数增加了近60%，人员扩招比例在上市房企中居于首位。

　　通过对比2023年和2024年中交地产的员工专业构成可以发现，增加的员工类型比较契合其转型方向。具体来看，2024年中交地产专业技术类人员从0变成了272人，2024年还新增了物业服务这一专业类目，这部分人员是261人。看来，在2024年时，中交地产就已经在人员构成上做出调整以适应即将到来的业务转型。

　　此次资产重组在不少业内人士看来，也是中交集团的内部整合。经过调整后，中交集团旗下拥有两大房地产开发业务平台，即中交房地产集团和绿城中国。在央企、国企做大做强的大背景下，一些业内人士也预计，中交集团旗下这两大同业平台可能还会启动更进一步整合。

　　对于相关问题，中国房地产报记者也向中交地产发去采访提纲，但截至发稿，尚未得到有效回复。